계약갱신청구권?

< 용어 설명 >

*임대인* = 집주인

*임차인* = 거주자

* 명도 소송 * 은 집주인이 자신의 집에 무단 거주자 혹은 다른사유로 집은 점거하고 있을시에 퇴거시키기 위해 소송을 하는것이다. 계약 만료 또는 법적 근거없는 임차인을 자신의 집에서 강제 퇴거시키기 위한 조치라고 보면 될 것 같다. 

*계약갱신 청구권*  이러한 임차인의 걱정을 덜어주기 위해 국가에서계약갱신 청구권이라는 제도를 활용하여 임차인에게단 1회에 한하여 2년 더 거주할 수 있도록 보장해주는 제도이다.

*직계존비속* 은 아래 직계존속,비속을 모두 통틀어 말하는 것

직계존속(直系尊屬) : 조상으로부터 자기에 이르기까지 이어 내려온 혈족을 뜻합니다. 즉, 부모, 조부모, 외조부모, 증조부모, 진외조부모 등을 말합니다. 

직계비속(直系卑屬) : 자기로부터 아래로 내려가는 혈족을 뜻합니다. 즉, 자녀, 손자, 증손자 등을 말합니다.

 

< 내용 >

일반적으로 임차인은 전세나 월세로 2년을 계약을 하게 된다. 그리고 계약기간이 만료되게 되면 또 다시 계약을 해야하는 고통을 반복적으로 경험할 수 밖에 없다.

임차인이 1억 전세를 2020.06.15 ~ 2022.06.15 까지 계약을 했다. 마땅히 다른집을 구하지 못하여 계약을 연장하고 싶다면 계약갱신 청구권이라는 것을 사용하면 되는 것이다.

사용 조건은 계약 만료일로부터 6개월~ 1개월 전까지(2020.12.10일 이후 계약건은 6개월 ~ 2개월전 ) 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하겠다는 내용을 전달해야 하는데, 어떤 수단을 이용해서라도 기록이 남기면 된다.  ex) 문자,카카오톡,음성녹음

계약갱신 청구권을 사용하면 집주인은 특별한 사유가 없다면 동의해야 한다. 임대인도 거절할 수 있는 몇가지 예외사항이 있다. 그 중 가장 현실성 있는 이유는 아래에 명시했다.

!!!!!!임대인의 직계존비속이 직접 들어와 거주하는 것 !!!!!!!!!!!! ( 진실인가? 거짓인가? )

실거주 사유로 임대인의 직계존비속이 거주하면 문제가 없다. 그러나 계약갱신권을 거절하기 위해 악용한다면 문제가 발생하는 것이다. 계약갱신 청구권을 사용할 경우 기존 계약금에 최대 5% 까지밖에 올릴 수 없다. 임대인은 시세보다 낮게 인상된 금액이 부당하다고 생각하여 청구권을 거절하고 새로운 임차인에게 더 높은 전세값으로 계약하기 위한 수단으로 사용하는 것이다.

이제 임차인이 실거주 목적으로 거절하는것인지? 혹은 실거주라는 명분으로 거절하는 것인지 파악해야 하는데, 이부분에서 문제가 발생한다. 임차인은 임대인에게 거주에 대한 증거를 요구할 권한이 없다. 따라서 임대인이 실거주 사실과 무관하게 "거주목적으로 청구권 거절하겠다" 라고 말하면 임차인은 받아들여야 하는 것이다. 

----------------------------------------------------------증거 수집 ----------------------------------------------------------

임차인의 청구권 사용의지와 임대인의 청구권 거절의지에 대한 증거를 확보해 두어야 한다. 만일 임대인의 직계존비속이 거주하지 않고 제3자에게 매도 혹은 임차했을 경우 전 임차인은 소송을 통해 피해보상을 받을 수 있기 때문이다.  

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임차인은 임대인 실거주와 상관없이 계약만료일까지 거주가 가능하다. 계약이 만료된 이후에도 임대인이 강제로 찾아오거나 방해를 할 시 형사처벌이 가능하기 때문에 임대인은 명도소송을 통해서 집을 돌려받을 수 있다. 명도 소송 기간은 약 4개월 정도 걸린다고 하며, 그동안에는 임차인의 거주가 가능하다. 되도록 임대인이 실거주가 명확하다면 집을 비워주는것이 바람직하고, 실거주가 아니것이 확실하다면 위에 절차대로 진행해보는것을 고려해 볼만 한다. 

 

<상황별 대처방법>

Q1. 집주인이 실제 들어와 살기 위해 청구권을 거절한 경우 

   -> A1. 집주인이 실제 거주 목적이면 비워줄 것 ( 증거수집 必 )

 

Q2. 임차인을 내보내기 위해 거짓으로 청구권 거절한 경우 명도 소송시 집주인 패소하고 계약갱신 청구권을 사용하면          된다.         

   -> A2. 임대인 실거주 목적이 아니라고 확신하면 계약갱신권 사용한다는 내용을 필히 보유하고 계속 거주하면 된다.  ( 증거수집 必 )

 

Q3. 임차인의 청구권을 거절이후 임차인이 이주한 뒤에 임대인이 실거주하지 않는다는 사실을 알게될 경우 

    -> A3. 등기부 등본또는 여러 방법을 통해 실거주 여부를 확인 후 임대인에게 피해보상을 요청할 수 있다.                 ( 증거수집 必 )

 

되도록이면 임대인과 임차인이 서로 속고 속이려고 하기보단 법을 준수하고 서로 더불어 살아가면 더 멋진세상이지 않을까 생각해본다.